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卖房人隐瞒房屋不唯一情况导致不能预见的税费增加的应由卖房人承担

发布日期:2019-03-11    作者:房产律师
  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告郭某诉称:原告与被告赵某于2016年8月7日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪?#23665;?#29256;)》(以下简称“购房合同”),约定被告赵某将已出租的位于北京市东城区××房屋(以下简称“诉争房屋”)出售给原告,房屋?#23665;?#20215;为450万元,被告应于原告贷款获?#38376;?#20934;后七日内申请纳税,双方最迟于2016年11月7前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移手续,被告应当在过户当日将房屋交付给原告。同?#20445;?#34987;告向原告承诺诉争房屋?#24403;?#21578;家庭契税完税凭证或房屋所有权证填发日期满五年唯一住房(以下简称“满五唯一”),如因被告未如实告知房屋状况或未达到被告承诺的?#19978;?#21463;减免或免税状态的,产生的损失或增加的税费由被告承担。另外,诉争房屋已在出售前由被告出租给北京金桥国际公寓酒店。后经双方协商,于2016年11月2日签订《补充协议?#32602;?#32422;定“在原合同标准最后过户日期2016年11月7日的基础上延期至2017年1月17日”。《补充协议》签订后,被告于2016年11月13日明确向原告表示拒绝承担因非“满五唯一”须缴纳的个人所得税,拒绝协助原告办理诉争房屋过户登记手续,并拒绝向原告交付房屋。原告认为,被告的行为已经构成逾期违约,严重侵害原告合法权益。
  诉请:1、判令二被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、附件一《资金划转补充协议》及《补充协议?#32602;?#21327;助原告办理涉诉房屋的过户登记手续;2、判令被告承担转让涉诉房屋应缴纳的个人所得税(暂定人民币45万元,?#23548;?#37329;额以地税局核定金额为准);3、判令被告向原告支?#38431;?#26399;缴税违约金(以全部已付款80万元为本金,按每日万分之五的标准自2016年11月5日起至?#23548;手?#20184;至原告取得房屋所有权证书之日);4、判令被告向原告支?#38431;?#26399;过户违约金(以全部已付款80万元为本金,按每日万分之五标准自2016年11月14日起至?#23548;手?#20184;至原告取得房屋所有权证书之日);5、判令被告向原告支?#38431;?#26399;交房违约金(以房屋?#23665;?#20215;450万元为本金,按每日万分之五标准自2016年11月14日起至?#23548;手?#20132;付之日止);6、判令被告赔偿原告房屋租金损失(暂以年租金4万元为标准,自2016年11月14日起至?#23548;手?#20184;至原告取得房屋所有权证书之日);7、判令被告交付诉争房屋并将该房屋的出租合同交付原告;8、判令被告向原告赔偿损失128344.38元;9、判令被告承担本案诉讼费。
  二、被告辩称
  被告赵某、周某辩称:原告所述不实。根据合同约定,税费应由原告承担,原告因违约,未按合同交纳税款,导致合同无法履行。房屋交易信息确?#31995;?#26159;第三人填写,被告签字,但被告不清楚其含义。在房屋状况?#24471;?#20070;中,原告存在伪造被告签名问题。双方对于“满五唯一”理解不一样,根据与第三人某中介公司的工作人员?#23478;?#35777;明,“满五唯一”是原告和第三人串通,第三人没有向被告释明“满五唯一”。故被告不同意原告的全部诉讼请求。
  第三人某中介公司述称:认可原告陈述的事?#25285;?#31532;三人没有与原告串通,笔迹鉴定只是司法建议,不是定案依据。交易过程中,根据居间合同、交易信息确?#31995;?#20013;,被告都认可过“满五唯一”的事?#25285;?#29616;因不满足“满五唯一”条件,导致合同无法履行。如果法院判决继续履行合同,第三人愿意配合双方办理相关手续。
  三、审理查明
  二被告系夫妻关?#25285;?#22352;落于本市东城区涉诉房屋(房屋建筑面积共63.79平方米)所有权登记在被告赵某名下。2016年8月7日,原告郭某与被告赵某经第三人某中介公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪?#23665;?#29256;)》。约定被告赵某将上述房屋出售给原告郭某;?#23665;?#20215;为450万元;购房定金50万元;原告申请商业银行贷款2835000元;诉争房屋为出租状态,该房屋已经设定抵?#28023;?#25269;押权人为某银行方庄支行;双方同意按照附件1《资金划转补充协议》的约定,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;被告应当于过户当日将该房屋交付给原告;该房屋交付是应当履行下列手续:1、……除不可抗力外,出卖人未按?#36213;?#23450;的期限和条件将该房屋交付买受人的,逾期在三十日之内,自约定的交付期限届满之次日起至?#23548;?#20132;付之日止,被告按日计算向原告支付房屋?#23665;?#20215;的万分之五的违约金,并于该房屋?#23548;?#20132;付之日起三日内向买受人支付违约金,合同继续履行。逾期超过三十日后,原告有权退房;涉及此次房屋交易中产生的全部税费由原告承担。双方未按照资金划转补偿协议的约定办理网签、面签、缴税、过户等手续的,双方同意按照下列方式处理:原告不解除合同的,自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至?#23548;?#21462;得房屋所有权证书之日止,被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金,并于原告?#23548;?#21462;得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。当日,郭某与赵某签订《资金划转补充协议?#32602;?#32422;定:定金50万元于查档后10日内支付;首付款(不含定金)人民币1165000元,于过户前7日支付至双方开立的银行托管账户中;尾款(不含定金)2835000元,由银行或公积金中心直接支付;双方共同于贷款获?#38376;?#20934;后七日内申请缴税;双方于缴税完成后七日内但最晚不晚于本协议签订后2016年11月7日前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。
  当日,原、被告双方与第三人某中介公司签订《房屋买卖居间合同?#32602;?#32422;定双方协商一致,该房屋的交易条件为:1、总房价款450万元。2、涉及此次房屋交易中产生的全部税费由原告承担,被告承诺诉争房屋“满五唯一”。同?#20445;?#34987;告赵某签署《交易信息确?#31995;ァ貳?#20869;容显示:房本年限,满五年,家庭唯一住房。上述合同签订后,郭某向赵某支付定金2万元。2016年8月9日,郭某以汇款?#38382;?#21521;赵某支付定金48万元。2016年10月7日,郭某、赵某双方办理网签手续。2016年10月16日,郭某以汇款?#38382;?#21521;赵某支付首付款30万元。随后,双方向北京市东城区地方税务局?#36864;?#20105;房屋转让办理缴税手续,在办理过程中,经税务部门核?#25285;?#22312;房屋未达到“满五唯一”的条件下,需缴纳个人所得税。双方就该笔税款的负担问题产生分歧。2016年11月2日,郭某、赵某签订《补充协议?#32602;?#32422;定在原合同标注最后过户日期2016年11月7日的基础上延期至2017年2月18日。此后,双方并未依约履行。现原告持诉称理由诉至本院。
  另查,诉争房屋现为出租状态,该房屋由被告赵某的前手业主刘某出租给某保安公司,双方于2004年5月9日签订《租赁合同?#32602;?#31199;赁期限为2004年11月1日至2019年9月30日,租金标准为每月2582.58元。被告取得诉争房屋的所有权后?#20174;?#26576;保安公司重新签订合同,该合同尚在履行期间。
  四、法院判决
  北京市东城区人民法院经审理判决如下:
  1、原告郭某与被告赵某、周某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及《补充协议?#32602;?#34987;告赵某、周某和第三人某中介公司于本判决生效后十日内协助原告郭某办理位于涉诉房屋的所有权转移过户手续,将该房屋的所有权登记至原告郭某名下,被告赵某、周某负担该房屋过户需缴纳的个人所得税,原告郭某负担除个人所得税之外的其他税费;
  2、原告郭某于判决生效后十日内给付被告赵某、周某剩余购房款人民币三百七十万元;
  3、被告赵某、周某于本判决生效后十日内向原告郭某支付自二〇一七年一月十八日至郭某取得上述房屋所有权证书之日止的逾期过户违约金(按照每日八十万元的日万分之五为给付标准);
  4、被告赵某、周某于判决生效后十日内向原告郭某交付涉诉房屋?#26696;?#25151;屋的《金桥国际公寓委托租赁合同》;
  5、驳回原告其他诉讼请求。
  五、北京房产律师靳双权点评
  依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及《补充协议》等合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律、?#22995;?#27861;规的效力性强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。
  上述合同签订后,原告依约向被告支付购房款80万元,并积极履行贷款义务。后因诉争房屋不符合双方约定的“满五唯一”的条件,原、被告双方对个人所得税的负担产生争议,致使诉争合同未能继续履行。诉讼中,被告表示原、被告双方对于诉争房屋是否“满五唯一”的含义理解不同,?#19994;?#19977;人在签约时未向其释明并进行相关解释,同时《房屋状况?#24471;?#20070;?#20998;?#20134;非其本人签署。应当指出,虽然经过鉴定,《房屋状况?#24471;?#20070;?#20998;?#30340;签字并非赵某本人所签,但在《房屋买卖居间合同》及《交易信息确?#31995;ァ分?#34987;告赵某均签字确认诉争房屋符合“满五唯一”的条件,同?#20445;?#20381;据生活常识,被告在签字确认该项内容时理应理解其内容含义,故应当认定被告在签订诉争合同时承诺诉争房屋符合“满五唯一”的条件。对被告的该项辩解,不予采信。基于此,被告曾承诺诉争房屋符合“满五唯一”的条件,而在合同履行期间,诉争房屋属于“满五但不唯一”的情形,尽管双方约定涉及此次房屋交易中产生的全部税费由原告承担,但因被告未能如实告知诉争房屋的?#23548;?#24773;况,故因此产生增加的个人所得税应由被告承担。现原告起诉要求被告继续履行合同,协助原告办理诉争房屋的产权过户手续,理由正?#20445;?#24212;当支持。诉讼中,原告表示愿将剩余购房款一次性给付被告,对此,应当准许。原告要求被告承担本次过户应缴纳的个人所得税,理由正?#20445;?#24212;当支持。
  关于原告要求被告给?#38431;?#26399;过户违约金一节,因被告的原因造成诉争合同迟延履行,依据合同约定,被告构成违约,故原告的该项诉讼请求,应当支持。但应指出,原告计算该笔违约金的起始时间有误,双方在《补充协议?#20998;?#32422;定最后过户日期2016年11月7日的基础上延期至2017年1月17日,而原告从2016年11月14日起算违约金,依据不足,被告应从2017年1月18日起给付原告预期过户违约金。关于原告向被告主张逾期缴税违约金一节,因原告在双方约定过户的期限内即已向本院提起诉讼,故原告的该项诉讼请求,依据不足,不应支持。关于原告向被告主张逾期交房违约金一节,双方在合同中约定过户当日立即交房,虽为同日,但也指明过户在前,交房在后,在?#23548;?#21150;理房屋所有权转移登记手续后当日为交付房屋时间,此前则不属违约。如果彼?#21271;?#21578;当日不履行交付房屋义务,原告仍可另案追?#31185;?#36926;期交付房屋的违约责任。关于原告要求被告交付诉争房屋及租赁合同的诉讼请求,应当支持。关于原告要求被告赔偿诉争房屋租金损失的诉讼请求,依据不足,不应支持。关于原告要求被告赔偿损失128344.38元的诉讼请求,依据不足,不应支持。
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