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设定抵押房屋解抵押前无法完成过户

发布日期:2019-03-11    作者:房产律师
  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告齐某、葛某1诉称:二原告系夫妻关系,莫某、葛某2系夫妻关系,葛某2系葛某1之姐。2009年8月,莫?#25764;?#22971;二人与二原告共同购买小松牌挖掘机从事经营,共享利润,共担风险。因双方均缺少资金,双方协商通过互相买卖房屋的方式办理银行贷款,但房屋实际使用人及所有权人不变,即二原告将登记在齐某名下的位于北京市大兴区301的房屋(以下简称301号房屋)过户给莫某,莫?#25764;?#22971;二人将登记在莫某名下的位于北京市大兴区101的房屋(以下简称101号房屋)过户给齐某。之后,双方各出资40万元购买了小松牌挖掘机并经营。2010年9、10月份,二原告接受莫某的委托,将101号房屋出售,所得房款130万元全部转给?#22235;?#26576;。2013年10月,莫某二人声称资金短?#20445;?#38656;要用301号房屋向银行贷款。后莫某二人私自用301号房屋办理抵押担保从某银行借款115万元。现因莫某二人未按时偿还贷款,某银行已经起诉莫某二人,法?#21495;?#20915;某银行有权对301号房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款在115万元限额内优先受偿。二原告认为,双方于2009年8月31日签订的买卖合同真实意思并非买卖房屋,而是套取银行贷款,是以合法?#38382;?#25513;盖非法目的的无效合同。买卖合同无效,亦导致了《最高额担保合同》无效。
  诉请:1、判令原告齐某与被告莫某于2009年8月31日签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》无效;2、判决被告莫某与被告某银行于2014年4月6日签订的《最高额担保合同》无效;3、判决被告莫某、葛某2把北京市大兴区301室房屋过户到原告齐某名下;4、诉讼费由被告莫某、葛某2负担。
  二、被告辩称
  被告莫某、葛某2未到庭亦未答辩。
  被告某银行辩称:二原告和莫某二人的合同是否有效与我行没有关系,对于301号房屋,我行有权行使抵押权。
  三、审理查明
  齐某与葛某1系夫妻关系,莫某与葛某2系夫妻关系,葛某1与葛某2?#21040;?#22969;关系。2009年8月,双方协商共同购买小松牌挖掘机从事经营。因双方资金缺乏,遂协商以相互买卖房屋的方式办理银行贷款,而房屋的实际使用人?#36864;?#26377;权人不变。2009年8月31日,齐某(甲方)、莫某(乙方)与北京百年盛世房地产经纪有限公司(以下简称百年盛世公司)签订《北京市存量房屋居间买卖合同?#32602;?#32422;定:甲方自愿出售301号房屋,房屋所有权人为齐某,所有权证号为X京房权证兴字第XXXX号,建筑面积为60.01平方米,产权类型为私产,用途为住宅;房屋交易价格为53万元;乙方应向丙方支付信息服务费3500元;甲、乙双方商定以银行按揭贷款方式付款,乙方应在签订本合同时支付甲方购房定金1万元,在产权转移登记之日,乙方应将该房屋的首付款20万元支付甲方(已付定金自动转为房款),贷款额33万元,在银行审贷通过后,由丙方配合甲、乙双方持相关证件、材料办理放款手续;甲方应在收到全部购房款后当日内将该房屋交付给乙方;如因乙方贷款不成功,甲、乙、丙三方不承担责任,丙方退还乙方全额贷款费用3500元。此外,双方还约定了房屋交接、违约责任、合同的终止与解除、争议解决等内容。之后,莫某向渤海银行北京银行营业?#30475;?#27454;33万元,并于2013年11月22日全部清偿贷款。
  当日,莫某(甲方)、齐某(乙方)、百年盛世公司(丙方)另签订了一份买卖双方合同,莫某将101号房屋(所有权证号为京房权证兴私字第XXXX号,面积为81.77平方米)转让给齐某,房屋交易价格为72万元,首付款27万元,按揭贷款额为45万元(以银行审批为准)。2009年10月12日,齐某(借款人)、中信银行股份有限公司总行营业部(贷款人)和北京汇海丰担保有限公司(保证人)签订《个人购房借款合同?#32602;?#20511;款40万元,贷款期限228月,自2009年10月12日起至2028年10月12日止,齐某指定收款账户为:莫某,账号为×××,开户行为中信银行北京富华大厦支行,抵押物为101号房屋。2011年2月12日,齐某将上述贷款结清,中信银行出具私人贷款结清通知书。
  2010年12月12日,应莫某、葛某2的要求,齐某在居间人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司介绍下,将101号房屋转让给案外人屈某,房屋成交价为130万元。葛某1、齐某称上述卖房款也转给了葛某2、莫某。
  2014年4月6日,葛某2与某银行签订《综合授信合同》,葛某2可申请使用的最高授信额度为115万元,有效期限为60个月,自2014年4月6日至2019年4月6日,合同中还约定了贷款方式使用授信额度的利?#30465;?#25903;付、还款及违约责任等内容。当日,葛某2与某银行另签订《最高额担保合同?#32602;?#20854;中最高额债权为115万元,该合同附件二明确了抵押?#22235;?#26576;的抵押财产为301号房屋。之后,2016年4月22日,葛某2依据《综合授信合同》向中国民生银行北京方庄支行提交《借款支用申请书?#32602;?#20511;款115万元,借款期限为2016年4月23日至2017年4月23日,并申请将借款支付至田某在账号(×××)。2016年4月23日,民生银行方庄支行将115万元借款支付到葛某2指定的田某的账户内。贷款到期后,葛某2未偿还贷款本息。
  2017年6月10日,某银行,将葛某2、莫?#31216;?#35785;至西城法?#28023;?#35201;求偿还借款本金及利息等。西城法院经审理,于2017年9月5日判决:一、本判决生效后十日内,葛某2向中国民生银行股份有限公司北京银行偿还借款本金115万元、利息622.77元、逾期罚息11955.90元,以及自2017年5月6日起至实际清偿之日止的逾期罚息(含复利);二、本判决生效后十日内,葛某2向某银行支付律师费6975元;三、如葛某2未履行本判决主文第一、二项规定的付款义务,某银行有权对北京市大兴区301号房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款在115万元限额内优先受偿。上述判决已经生效。
  本案审理过程中,葛某1、齐某称301的房屋一直是其家庭住房。
  四、法?#21495;?#20915;
  北京市大兴区人民法院经审理判决如下:
  1、原告齐某与被告莫某于2009年7月30日签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》无效;
  2、驳回原告齐某、葛某1的其他诉讼请求。
  五、北京房产律师靳双权点评
  根据我国民事诉讼法的有关规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行?#25163;?#30340;权利,本案被告莫某、葛某2经合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其?#29260;?#20102;当庭答辩和?#25163;?#30340;权利。民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚?#25285;?#24682;守承诺。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中,齐某与莫某之间相互买卖房屋的行为,根据齐某、葛某1的陈述,并非真实买卖,而是为了套取贷款从事经营,莫某、葛某2并未提交其他证据予以反?#25285;?#32467;合301号房屋至今仍由齐某、葛某1居住的实际,对齐某、葛某1的上述主张应当支持。当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思,房屋买卖合同无效。故齐某与莫某之间的房屋买卖合同均应无效。
  关于莫某作为抵押人与某银行签订的《最高额担保合同》的效力,因301号房屋登记在莫某名下,根据物权的公示效力,抵押权?#22235;?#38134;行有理?#19978;?#20449;莫某是该房屋的合法权利人,若苛求其审核该房屋权属是否另有他人明显不符合商事活动高效便捷的原则,且该房屋已经办理了抵押登记,该《最高额担保合同》并不存在合同无效的情形,故齐某、葛某1要求确认该合同无效的主张,不应支持。现某银行已经因葛某2逾期还贷而起诉葛某2、莫某,西城法?#21495;?#20915;某银行有权对301号房屋折价或拍卖后所得价款在115万元限额内优先受偿,若齐某、葛某1担心自己的房屋被变卖或拍卖,其可代为偿还葛某2所欠贷款,之后再向葛某2、莫某?#28909;?#36861;偿。
  合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。齐某、莫某之间因虚假的房屋买卖而变更了房屋登记,该买卖行为无效后,各自的房屋仍应归各自所有,因莫某所有的101号房屋已经根据其意思进行转卖,所得价款已经由其支配,齐某所有的301号房屋现仍登记在莫某名下,故莫某有义务配合齐某办理过户登记手续。因该房屋现在办有抵押登记,且抵押权人的权益现仍未实现,故协助办理过户无法实现,本案对此不予处理。齐某、葛某1可在301号房屋解除抵押后,再行要求办理过户手续。
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