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购买抵押房的法律风险及如何规避!全款买套房,七年后还要再掏192万!

发布日期:2019-03-14    作者:李开宏律师
购买抵押房的法律风险及如何规避!全款买套房,七年后还要再掏192万!
---来源于山东高法
 
 
案情:
买了一套房子花了两套房的钱……青岛的一对老夫妻7年前他们花107万买了乾宝佳园小区一套房子,因开发商隐瞒抵押事实,房子被司法机关拍卖,如今为了保住房子,老人不得不再掏192万!这是怎么回事?
 
2011年花107万买了套房却办不了房产证
 
20118月,家住青岛市的张先生和刘女士老两口买下了一套房子,三室两厅两卫,带一个露台,购房时他们对房子的设施很满意。
老人们说,他们年近60的时候退休了,开始规划自己的晚年,由于年龄越来越大,爬到6楼的家越来越吃力,于是两位老人想换套电梯房来养老。
有了买电梯房的想法后,两位老人到处看房,精挑细选之后,他们看中了位于太行山路附近的乾宝佳园小区,而随后售楼处工作人员的一番话,让他们决定要尽快把房子买下来。
 
2011830日,在看完房子之后的第3天,老两口就把手头的全部积蓄?#36824;?/font>30万交到了售楼处。两个月后他们又想办法,把剩余的77万补齐了,而这77万是他们卖掉了全部两套老房子才凑齐的钱。
老两口说他们唯一的儿子在哈尔滨工作,只有过年才回青?#28023;?#25152;以这套房子对他们老两口?#27492;?#23601;是最后的归宿了。
2013年的10月份,小区贴了个通知让住户办房产证。可是到了房屋交易大厅,张先生老两口才被告知他们的房子办不了房产证,开发商的解释是这样的:你们是最后一个买房的,肯定房产证是最后一个办,不用着急。
张先生说,当年这个楼盘销售的广告在青岛的大街小巷随处可见,一切都看上去很正规,所以他们没有怀疑过开发商的可信度。
 
房子被强制拍卖 原来开发商隐瞒了抵押事实
 
好景不长,20162月份,一张贴在小区里的通知,彻底打乱?#33487;?#32769;两口的生活。
贴在小区楼下的那份通知是青岛市人民法院的《执行裁定书?#32602;?#19978;面这样写着:拍卖被执行人青岛乾宝?#30424;?#32622;业有限公司名下乾宝佳园小区6间商铺和1单元2302户房产,乾宝?#30424;?#32622;业有限公司是张先生家所在小区的开发商,而被拍卖的2302正是张先生的家。
 
老两口全款买下的房子突然被法院拍卖,这一切究竟是怎么回事呢?
张先生和刘女士跑到法院询?#30465;?#22312;法?#28023;?#24352;先生老两口看到了2015年的一份判决书,原告是青岛市的一家典当行,被告就是张先生家所在小区的开发商。
 
负责审理这一案件的法官解释说:在20113月,开发商向那家典当行借款1200万元。到了约定的还款日期开发商只还上了200多万,所以典当行向法院提起了诉讼,最终法院判决开发商偿还剩余的借款933万元。
两位老人看到法院的《执行裁定书?#32602;?#25165;明白为什么自家的房产证迟迟办不下来。
 
当初,典当行为了保证债务的履行,与开发商共同办理了抵押登记?#20013;?#32780;就在张先生购房前5个月,开发商跟典当行签订了一份《典当抵押合同?#32602;?#20869;容是开发商向典当行借款1200万元,抵押物是小区内的7套房产。合同规定:若开发商未能偿还?#25151;睿?#20856;当行可对抵押物进行拍卖所得收入用于抵债。
 
开发商人去楼空,法人代表称无能无力
 
刘女士说,当时他们购房的时候并不知道开发商抵押房产的事实。他们想找开发商要个说法,可售楼处早已人去楼空。后来几经周转,他们打听到那家房地产开发公司法定代表人迟耀辉的电话,对方却表示公司已经注销,老两口的钱是交给公司,自己也无能为力。
 
张先生说后?#27492;?#20204;多次要求跟迟耀辉见面协商,但对方始终避而不见。
 
另外,老人在法院看到了当初开发商跟典当行签订的《典当抵押合同》。合同显示,开发商拿去抵押的还有楼上的5套住宅,那为什么单单只有张先生家被法院查封拍卖呢?
记者采访了另外3户,3位?#25269;?#27809;有遇到张先生家的情况,原因是他们在购房时都贷了款。?#20945;?#35268;定,银行在批贷时要对房屋状态进行审核,所以开发商必须?#21364;?#20856;当行解押。
 
老两口觉得开发商是恶意欺骗,当初正因为他们是全款买房,开发商才没有从典当行为他?#21069;?#29702;解押。
20163月,老两口把开发商告上了法庭,要求开发商办理房产证,同时老两口还向法院提起了执行异议申请,请求法院解除对自家房屋的查封和拍卖,并终止对该房屋的执?#23567;?#29702;由是他跟开发商签订了《商品房买卖合同?#32602;?#24182;且已经缴纳了购房款,也实际上在这个房子里边居住。
 
法?#28023;何?#25928;的房屋买卖关系
 
典当行负责人告诉记者,他们也是到了2016年,两个老人向法院提起执行异议时才知道开发商已经把房子给卖了。
同?#20445;?#27861;官告诉记者,老人和开发商之间存在房屋买卖关系,但并不意味着这关系是有效的。?#20945;?#27861;律规定,如果是抵押在先,开发商要转移抵押物必须要经过抵押权人的同意,如果没经过同意,这个转让是无效的。
 
而在张先生老两口的案件中,开发商出售抵押的房产没有经过抵押权人同意,所以张先生老两口签订的房屋买卖合同是无效的,不能对抗在先设定的抵押权。
2016年底,法院的审理有了结果:法院驳回了老人要求开发商为自己办理房产证的诉讼请求,同时也驳回了老人的执行异议申请。
 
2018414日,青岛市市南区人民法院将这套房屋的拍卖信息上了网进行了公?#23613;?#32463;过评估,房子的竞拍底价为162万。
执行法官告诉记者,乾宝?#30424;?#32622;业有限公司(开发商)涉及的被执行案件高达58起。目前公司名下可供执行的财产只有那7套房子,所以即使典当行将老两口的房子解押,接下来?#19981;?#26377;别的法院对那套房子进行查封。
 
法官?#30340;?#21069;最根本的方法是老人通过公开竞买直接把这个房子买下,然后法院出具相关?#20013;?#23558;房产证过到老两口名下,这意味着老两口至少要花162万把房子?#21335;?#26469;。
 
老两口家里几个晚辈商量过后,决定先把房子?#21335;?#26469;,之后再走别的程序。由于拍卖过程出现了其它竞拍人,经过加价最终老人一方以192万元?#21335;?#20102;房子。
这意味着他们需要在10天内向法院交齐192万元,这对两个老?#23435;?#24322;于天文数字。
 
法院注意到?#33487;?#19968;点,建议老两口通过司法途径来救济,起诉开发商解除房屋买卖合同,并要求返还购房款。
 
 
无论是买新房还是二手房,都有不少人买到抵押房
 
20161月,上海市民沈老先生在中介人员推荐下,决定购买位于黄浦区中山南一路上的一套二手房,双方约定合同价570万。在缴纳完订金后,房东在未签订正式合同前,反复催促提前支付首付的行为让沈老先生十分困惑。听从朋友的建议,沈老先生在220日前往房产交易中心查询该房屋信息,发现该房屋早在20158月、9月就被浦东与黄浦两家法院查封,抵押额达550万。
 
2015年,武汉市民江玲(化名)购买了一套面积近170平米的商品房,房子总价款约76万。随后,江玲向开发商交预购房款约23万元,剩余部分办理个人按揭贷款。然而,在办理住房?#20013;?#36807;程中,江玲多次向开发商催办贷款?#20013;?#23545;方拖了半年多仍无法办理。江玲向贷款银行了解才得知所购房屋存在抵押情况,又在房管局处证实了该房屋存在抵押和查封情况。江玲购买该房屋前,开发商已于2014年将其抵押,江玲购买后的2个月左右该房屋被法院查封。
 
 
到?#36164;?#20040;是“抵押房?#20445;俊?#25269;押房”到底能不能买?
 
一、什么是抵押房?
 
抵押房是开发商为了获取更多的流动资金,将部分物业抵押给银行贷款的一类房产。
 
对于开发商而言,楼盘有抵押房实属正常,只要在销售之前还清抵押贷款,将抵押房解押就可以销售了。一般在一个楼盘销售的房子中至少有一半的房子是属于抵押房。虽然你不愿意相信,?#36824;?#36825;个确实是合法的,而且也是行?#30340;?#24815;例。
 
楼盘有抵押房并不表示开发商楼盘有问题,也不代表开发商实力不好,这只是企业运作资金所采取的某种方式而?#36873;?/span>
 
二、抵押房到底能不能买?
 
前面提到过,房屋抵押只是开发商运作资金所采取的某种方式而已,等房子卖给?#25269;?#21518;再去银行取消抵押,把房子“赎回来”就能正常销售。所以,理论上?#27492;?#25269;押房是可以正大光明的买卖的。
 
但是!如消费者购买了抵押状态的房屋,抵押状态没解除,则房屋无法过户。
 
三、如何规避购买抵押房产的风险?
 
1、在购买前委托律师做拟购买房屋的土地权属、预售许可证、抵押、查封情况的调查。如果房子已经被法院查封, 依法是不能过户的, 建议放弃购买,如果房子已经被抵押, 则要求卖方解除抵押。
2、在购买房产?#20445;?建议尽快采用按揭贷款的方?#34903;?#20184;购房款, 按揭贷款不仅可以减轻付款压力, 还因为银行审批贷款比较?#32454;瘢?有专业的律师团?#30001;?#26597;拟交易房产的状况, 如果拟交易房产存在抵押, 会拒绝贷款,这样买方?#19981;?#36739;早的发现交易存在的抵押的潜在风险, 以及早应对。
3、支付购房款, 建议采用银行资金监管的方式, 银行资金监管不但没有费用产生, 而?#19968;?#22823;大降低买方购房的交易风险,避免房财两空的情况出现。
 
四、给以上青岛案例中的张先生和刘女士的维权建议
 
以上青岛案例中的张先生和刘女士,两位老人, 可以起诉开发?#25487;?#36824;购房款, 依法承担违约责任。 如果真作为卖方的青岛开发商公司已经被注销, 则该公司未经清算债权债务就注销, 属于违法行为,  以上青岛案例中的张先生和刘女士,两位老人可以起诉作为卖方的青岛开发商公司的股东索赔。
 
五、相关法律法规
 
  《中华人民共和国担保法》
     第四十?#30424;?抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押?#23435;?#36890;知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
 
《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》
第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。
 
《城市房地产抵押管理办法》
第三条
  本办法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务?#20445;?#20538;权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
  本办法所称抵押人,是?#38468;?#20381;法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
  本办法所称抵押权人,是?#38468;?#21463;房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
  本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
  本办法所称在建工程抵押,是指抵押?#23435;?#21462;得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
 
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》
第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。
 
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条 下列房地产,不得转让:
  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;
  (二)司法机关?#25176;?#25919;机关依法裁定、决定查封或者以其他?#38382;?#38480;制房地产权利的;
  (三)依法收回土地使用权的;
  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (五)权属有争议的;
  (六)未依法登记领取权属证书的;
  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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