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分析商品房买卖合同纠纷

发布日期:2019-03-14    作者:刘甲律师

一、原告诉称
李某某向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付户口逾期迁出的违约金233550元(1350000元×5%+1350000元×0.5‰×246天,自2016年9月13日至2017年5月16日)。事实与理由:原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年12月22日与被告签订了《房屋买卖业务》合同,原告购买了被告北京市丰台区xxx12号楼1804号两居室一套,合同中对原、被告之间的权利义务进行?#35772;?#32454;约定。原、被告于2016年3月1日办理了房屋产权过户?#20013;?#21407;告于2016年3月1日拿到了房屋不动产权证。根据该合同第九条第三款的约定,被告应于180天内即2016年8月29日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出?#20013;?#21542;则如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向原告支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。据被告逾期未办理原有户口迁出?#20013;?#30340;事实?#32422;?#21452;方关于违约金的约定被告应当向原告支付房屋总价款5%的违约金及自2016年9月13日至2017年5月16日的逾期违约金。原告经房产中介北京链家房地产经纪有限公司与被告多次协商和催促被告将户口迁出,被告始终不办理户口迁出并不愿意支付违约金。据此,为维护原告合同权益,向贵院提起诉讼,请求及时受理,依法判决,支持原告请求。
二、被告辩称
陈某某辩称:一、不同意原告的诉讼请求。二、双方应当以2016年1月21日房屋买卖合同内容为准。双方在2015年12月22日签订的合同是《意向合同?#32602;?#20043;后,在2016年1月21日,双方又签订?#33487;?#24335;合同,并到房管局备案。因此,双方应当以房管局备案的2016年1月21日的房屋买卖合同内容为准,在2016年1月21日的房屋买卖合同中,并没有约定被告迁出户口的事情,也没有约定违约金的内容。因此,原告无权起诉被告要求违约金233550元。三、原告李某?#31216;?#35785;没有事实依据和法律依据。我认为,原告无权以双方之前的意向合同为基础,要求被告支付任何的违约金。双方买卖行为已经履行完毕,合同目的已经实现,同时,被告户口也不影响原告的房屋使用和居住。所以,原告起诉没有事实依据和法律依据。综上所述,为了维护答辩人的合法权益,请求法院驳回对方诉讼的请求。
三、审理查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和?#25163;ぁ?#23545;当事人无异议的证据,本?#27827;?#20197;确认并在卷佐证。
根据当事人陈述及和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2015年12月22日,陈某某(出卖人)与李某某(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同?#32602;?#21512;同约定出卖人出售坐落于丰台区xxx12号楼1804号房屋(以下简称涉案房屋),房屋?#23665;?#20215;为135万元,房屋家具、?#19994;紜?#35013;饰装修及配?#21672;?#26045;设备等作价100万元。合同第九条第三款约定:出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出?#20013;?#22914;因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年1月12日,陈某某与李某某签订合同编号为C1176931的《存量房屋买卖合同?#32602;?#32463;纪?#23665;?#29256;),载明陈某某将涉案房屋以135万元价格出售给李某某,该合同中未约定涉案房屋内户口的迁出时间和相关违约责任。
上述合同签订后,李某某向陈某某支付了购房款235万元。2016年3月1日,李某某取得了涉案房屋的所有权证书。现涉案房屋内仍有陈某某前夫安同顺的户口。
庭审中,陈某某称双方在2015年12月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》属于意向合同,双方真实法律关系应以建委备案的编号C1176931《存量房屋买卖合同》为准,因该建委备案的合同中没有迁出户口?#21335;?#20851;约定,因此其不存在违约。李某某认为建委备案的网签合同不是双方真实法律关系,应以双方最初签订的《北京市存量房屋买卖合同》为准。

四、法院判决:
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:一、陈某某于本判决生效之日起十日内向李某某支付逾期迁出户口的违约金五万元;二、驳回李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决?#20184;?#30340;期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2402元,由陈某某负担(于本判决生效之日起七日内交纳)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出?#21271;荊?#19978;诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
五、律师总结
本案中法院支?#33267;?#21407;告的部分诉讼请求,以违约金的?#38382;?#36861;究了被告的责任,维护了法律的正义。

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