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拆迁安置房买卖合同效力如何认定

发布日期:2019-03-16    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告侯先生起诉称?#20309;?#26159;被告罗大叔的继女婿,第三人罗小姐是被告的小女。2012年上半年,我和被告经协商,被告将其两套拆迁安置房中一套面积约为122平方米的房屋及一间地下汽车库以400000元的价格转让给我。后我按约向被告支付购房款300000元,并支付了装修押金2000元。2013年3月,我夫妻以该房被拆迁安置人的身份参加了分房,取得了位于XX镇L小区20号楼1501室的房屋,并办理了该房的接通水电等?#20013;?#34987;告也按约将房屋交付给了我。2013年7月,我夫妻又以该房被拆迁安置人的身份取得了该小区C区89号的地下车库。2013年8月5日,我和被告双方就诉争房屋及车库买卖事宜,补签了《房屋买卖协议?#32602;?#23545;诉争房屋买卖等事实进行了确认。该协议签订后,我对诉争房屋及车库继续进行了管理和使用。后第三人罗小姐对前述协议提出异议,并?#31859;?#25772;门换锁,严重损害了我的合法权益。所以请求法院确认我和被告双方于2013年8月5日签订的《房屋买卖协议》有效;本案诉讼费用由被告承担。
  二、被告辩称
  被告罗大叔答辩称?#20309;?#19981;想?#31859;?#23376;女;我原来不知道签署的买卖合同,其他子女当时?#27982;?#26377;到场,我是被原告欺骗才签订的房屋买卖协议,我原来也不知道房产的价?#25285;?#29616;在感觉房子卖的价格明显低了,最后我希望双方能?#25442;?#35845;互让,搞好团结。我认为该份房屋买卖协议无效。
  第三人罗小姐述称:原、被告双方签订的房屋买卖协议是无效的,因为违反了房地产管理法的第三十八条第五、六款的规定;被告拆迁共分得两套房子,一套已经给了继子程某甲,另一套就是本案所涉的房屋,如果这套卖了以后被告就没有房屋居住了;被告是背着子女签订了房屋买卖协议,没有其他任何人在场;我对本案所涉的房屋享有相应的份额,原、被告双方串通签订的房屋买卖协议侵犯了我的合法财产继承权,该协议无效;另外原告拆迁分得了3套房屋,不需要购买房屋;原、被告签订的房屋买卖协议的交易价格偏低,显失公平。
  三、法院查明
  侯先生系罗大叔的继女婿,罗小姐系罗大叔的?#21672;?#22899;。侯先生与罗大叔曾经协商确定,罗大叔将其两套拆迁安置房中一套房屋及地下汽车库转让给侯先生。2013年3月19日,XX镇拆迁安置办公?#39029;?#20855;《XX镇拆迁安置(产权置换)认定书?#32602;?#35748;定罗大叔拆迁户因拆迁获得L小区20号楼1501室建筑面积为122.11平方米的安置房,金额为271752元。2013年3月29日,侯先生以罗大叔的名义向XX镇L小区筹备组支付了装修押金2000元。2013年7月29日,XX镇拆迁安置办公室又出具《XX镇拆迁安置(产权置换)认定书》一份,认定罗大叔拆迁户因拆迁获得L小区C区89号的汽车库,金额为40000元。而此前的2013年7月11日,侯先生已以罗大叔的名义支付了上述汽车库款40000元。2013年8月4日,罗大叔向侯先生出具收条一份,该收条载明:“今收到侯先生购房款人民币叁拾万元整。收款人:罗大叔。2013年8月4日”。2013年8月5日,侯先生与罗大叔签订《房屋买卖协议》一份,双方约定罗大叔将上述拆迁所得的位于XX镇L小区的20号楼1501室的安置房及汽车库以400000元的价格卖给侯先生;付款方式为本协议签订前侯先生已付罗大叔人民币300000元,余款100000元在2014年7月?#26696;?#28165;;本协议双方签字即生效。罗大叔必须随即将房屋钥?#20303;?#27773;车库钥匙交付侯先生,即房屋交付完?#31995;?#20869;容。2014年5月6日,侯先生以罗小姐对前述协议提出异议并?#31859;?#25772;门换锁,严重损害其合法权益为?#19978;?#27861;院起诉,请求依法确认其与罗大叔于2013年8月5日签订的《房屋买卖协议》有效;本案诉讼费用由罗大叔承担。
  四、法?#21495;?#20915;
  确认原告与被告于2013年8月5日签订的《房屋买卖协议》有效。
  五、律师点评
  本案争议的焦点是:本案所涉的房屋买卖协议是否有效?对此,原告认为:本案房屋买卖协议系双方真实意思表示,且不违反法律、?#22995;?#27861;规的强制性规定,应属合法有效。被告和第三人认为该房屋买卖协议应属无效。靳律师认为,第一,被告和第三人主张系原告欺骗被告签订本案房屋买卖协议,但未提供相应的证据予以证实,且在本院调查被告?#20445;?#34987;告明确表示签订本案房屋买卖协议是其真实意思表示;第二、被告和第三人主张本案房屋交易价格明显偏低,显失公平。靳律师认为,首先,被告和第三人无充分的证据证?#24403;?#26696;所涉协议显示公平;其次,即使本案所涉协议显示公平,也只是可撤销合同,而非无效合同;第三、被告和第三人主张第三人对本案所涉房屋享有相应的份额,主要理由是本案所涉房屋?#24403;?#21578;与原告的生母吴大娘的共同财产,第三人与吴大娘形成了继父母与继子女关系,现吴大娘已去世,故其对吴大娘的遗产有继承的份额。对此,其提供的证据为事先打印好的有所谓的部分XX镇XX村村民签名,XX村委会核实后于2014年10月20日加盖XX村委会公章的证明,但此后XX村委会于2014年11月13日出具情况?#24471;鰨?#26126;确此前出具证明的村干部不清楚具体情况,村委会未经仔细调查就加盖公章,且事后村干部经走访?#31169;?#30340;情况与第三人罗小姐提供的证明内容不符,故对第三人提供的证明内容不作证明。而原告认为第三人与吴大娘未形成继父母与继子女关系,并提供证据证明,故予以证?#24403;?#21578;与吴大娘再婚时将第三人罗小姐托付给被告母亲抚养直至成年。靳律师认为,首先,被告和第三人提供的有所谓部分村民签名的证明,?#21448;?#25454;?#38382;?#19978;看应属于证人证言,但第三人未申请证人出庭作证,故?#21448;?#26126;效果来看,该证明不能单独作为证据使用;其次,该证明虽载明经XX村委会核实且情况属实后盖章,但此后XX村委会已出具情况?#24471;鰨?#26126;确不作证明;再者,?#21448;?#25454;证明力大小来看,原告提交的有被告本人签名确认的起诉状,明确被告与吴大娘再婚时将第三人罗小姐托付给被告母亲抚养直至成年,且当时XX村委会也出具证明明确被告与吴大娘再婚时将第三人罗小姐托付给被告母亲抚养。据此,根据原告、被告和第三人提供?#21335;?#26377;证据来看,原告提交的证据的证明力明显大于被告和第三人提交的证据的证明力。此外,被告和第三人主张系原、被告串通签订本案房屋买卖协议。靳律师认为,首先,被告和第三人对此并未提供相应的证据予以证实;其次,被告和第三人明?#20998;?#24352;被告系受原告欺骗才签订本案房屋买卖协议,?#28909;?#34987;告受原告欺骗,又如何与原告串通签订房屋买卖协议?两项主张明显相互矛盾。最后,被告和第三人主张本案房屋买卖协议违反《城市房地产管理法》第三十八条第五、六项的规定,应属无效。靳律师认为,首先,《城市房地产管理法》第三十八条并没有第五、六项,被告和第三人所指的应是《城市房地产管理法》第三十七条第五、六项的规定;其次,因《城市房地产管理法》第三十七条?#21335;?#20851;规定均系管理性规范,而非效力性规范,故不能据此认定本案房屋买卖协议违反法律的强制性规定而无效。综上,被告和第三人抗辩和述称的理由不能成立。
  综上,原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示,且不违反法律、?#22995;?#27861;规的强制性规定,可以认定有效。原告要求确认该房屋买卖协议有效的诉讼请求,理由正?#20445;?#20104;以支持。
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