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借名购买的房屋可以主张所有权吗

发布日期:2019-05-27    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告董女?#31185;?#35785;称:2011年4月我借被告名义购买了?#36164;?#20057;区L街XX国际6号楼1102室房屋(以下简称涉案房屋)以及?#36164;?#20057;区L街6号楼地下车库B1层55号车位(以下简称涉案车位)。2011年5月我与被告、第三人董小姐、董先生共同签订了一份《购房约定书?#32602;?#32422;定涉案房屋及涉案车位系由我借被告名义全额出资购买,所有权和使用权均归属我及我丈夫,我可以随时要求将涉案房屋及涉案车位转让过户到我或其指定的第三人名下,被告及第三人董小姐、董先生承诺积极配合办理相关手续。2011年8月我向第三人L公司支付了涉案车位购房款19.5万元,第三人L公司出具了相应发票。2012年5月我向第三人L公司支付了全部购房款914万余元,第三人L公司出具了相应发票。涉案房屋及涉案车位已经办理了房屋所有权登记。我为?#36164;?#25143;籍?#29992;?#23478;庭,目前我只有一套住房,不属于限购范围,有资格购买、持有第二套房屋,根据前述约定,被告应配合我将涉案房屋及涉案车位过户登记至我名下。为维护我的合法权益,现特请求法院依法判令:1.确认位于?#36164;蠰街XX国际6号楼1102室房屋以及?#36164;蠰街6号楼B1层地下车库55号车位为我所有;2.被告配合我将上述房屋、车位的所有权登记在我名下。
  二、被告辩称
  被告郭大娘答辩称:涉案房屋及涉案车位确系2011年原告借用我名义购买,但当时双方曾达成口头协议,如果房屋增值,则对于超过200万元以上部分,原告以50%的比例补偿给我及第三人董小姐、董先生。原来房屋价值914万元,目前涉案房屋价值1500-1700万元左右,增值约600至800万元,前期双方沟通协助办理过户事宜?#20445;?#21407;告只愿补偿50万元。虽然口头协议我没有实际证据,但协商过程中第三人董小姐、董先生及原告父亲均在场,对该事实知晓,因此原告应将超过200万以上的部分进行补偿,我才有义务协助原告办理过户。
  第三人董小姐、董先生述称:同意被告的答辩意见,原告应将房屋增值超过200万元以上的部分,补偿给被告和我方。
  第三人L公司述称:我公司出售涉案房屋及涉案车位均是依据法律法规等规定进行操作,基于该购房合同,我公司的义务已经履行完毕。对于原、被告及第三人董小姐、董先生之间是否存在协议,我公司没有义务去核实,本案与我公司无关,我公司也没有义务承担责任。
  三、法院查明
  原告与第三人董小姐、董先生系姐妹、姐弟关系,三人均?#24403;?#21578;与丈夫董大叔所生子女。2011年2月?#36164;?#23454;施房屋限购政策,在本市市区内暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍?#29992;?#23478;庭?#28909;?#21592;销售住房。由于2011年原告在?#36164;?#24066;区原有两套住房,原告欲另外购房,遂与被告?#28909;?#21327;商以被告名义购买。涉案房屋即?#36164;?#20057;区L街XX国际6号楼1102室房屋(建筑面积339.15平方米)以及涉案车位即?#36164;?#20057;区L街6号楼地下车库B1层55号车位(建筑面积13.32平方米),均系第三人L公司开发建设。
  2011年4月29日被告与第三人L公司签订了一份?#37117;资?#21830;品房预售合同?#32602;?#32422;定被告购买第三人L公司开发建设的位于?#36164;?#20057;区L街XX国际6号楼1102室房屋,购房款?#24067;?123622元,第三人L公司于2012年5月31日前交付房屋等等。2011年5月16日双方办理了商品房预售合同登记备案和商品房预告登记。原告通过其丈夫的银?#22995;?#25143;向第三人L公司支付了全部购房款9141412元,第三人L公司于2012年5月25日向被告开具了购房发票。
  2011年8月5日被告与第三人L公司签订了一份?#37117;资?#26426;动车位销售专用合同?#32602;?#32422;定被告购买第三人L公司开发建设的?#36164;?#20057;区XX国际6号楼B1层55号车位(专有部位面积13.25平方米,即涉案车位),总价款19.5万元,第三人L公司于2012年5月31日前交付涉案车位等等。2011年9月双方办理了预售合同登记备案和商品房预告登记。原告通过其丈夫的银?#22995;?#25143;向第三人L公司支付了涉案车位购房款19.5万元,第三人L公司于2011年8月5日向被告开具了购房发票。
  2011年5月1日原告(乙方)与被告(甲方)、第三人董小姐(丙方)、董先生(丁方)共同签订了一份《购房约定书?#32602;?#32422;定购买涉案房屋及涉案车位由乙方全额出资购买,因限购原因,暂以甲方的名义购买,所有权及使用权均归属乙方及其丈夫;乙方可以随时要求将涉案房屋及涉案车位转让过户到乙方或其指定的第三人名下,甲方承诺积极配合办理相关手续;所有费用(含税收、物业管理费、水、电费等)均由乙方承担;如甲方百年之时涉案房屋及涉案车位尚未过户,乙方以继承人的身份办理上述财产的继承过户,丙方和丁方承诺无条件放弃对该财产的继承权并配合乙方办理相关过户手续;本约定书?#24895;?#26041;签字之日起生效,各方不得反悔等等。被告、第三人董小姐、董先生及三人的配?#23478;?#22312;上述《购房约定书》上签名。
  第三人L公司将验收合格的涉案房屋及涉案车位交付原告。2017年3月原告以被告名义领取了涉案房屋及涉案车位的不动产权证,并实际居住使用至今。原告将其原有的两套住房中的一套出售之后,现名下有一套住房。2017年7月经原告申请,?#36164;?#19981;动产档案管理中心出具了一份《本市户籍?#29992;?#23478;庭购房证明?#32602;?#30830;定原告及家庭成员可购住房一套。原告要求被告方配合办理涉案房屋及涉案车位的过户手续,但被告及第三人董小姐、董先生主张原告应依照口头协议,将增值超过200万元的部分给予补偿,原告对该口头协议未予认可,不同意补偿,双方为此发生矛盾。原告遂诉至法?#28023;?#35201;求判如所请。
  四、法?#21495;?#20915;
  1、被告郭大娘于本判决生效之日起十日内,将?#36164;?#20057;区L街XX国际6号楼1102室房屋以及?#36164;?#20057;区L街6号楼地下车库B1层55号车位,过户登记至原告董女士名下;
  2、驳回原告董女士的其他诉讼请求。
  五、律师点评
  房产纠纷律师靳双权认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
  借名买房合同系不动产物权合同的一种,该合同系当事人约定借名人以出名人名义购房,并将房屋登记在出名人名下,借名人实际享有房屋权益的协议。本案中,根据当事人陈述以及原告提供的《购房约定书》、不动产权证等证据,可以确认原、被告及第三人董小姐、董先生就涉案房屋及涉案车位签订的《购房约定书?#32602;?#31995;借名买房合同,原告系借名人,被告系出名人,该不动产物权合同的内容不违反法律、?#22995;?#27861;规的效力性强制性规定,为有效合同。
  依法成立的合同,对当事人具有法律?#38469;?#21147;,当事人应当按照约定履行?#32422;?#30340;义务。本案中,根据《购房约定书》的约定,涉案房屋及涉案车位由原告全额出资购买,原告可以随时要求将涉案房屋及涉案车位过户至原告名下,被告承诺积极配合办理相关手续。故在原告提出过户请求?#20445;?#34987;告应当履行其配合过户的合同义务。根据原告提供的《本市户籍?#29992;?#23478;庭购房证明》等证据,目前原告名下有一套住房,可以再申购第二套住房,故原告不存在办理物权登记的法律障碍。原告要求被告将涉案房屋及涉案车位过户登记至原告名下的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。
  被告及第三人董小姐、董先生抗辩认为双方存在房屋增值?#25214;?#20998;配的口头协议,即房屋价值增值超过200万元的部分按50%的比例补偿给被告及第三人董小姐、董先生,但原告对此不予认可。由于被告及第三人董小姐、董先生对该争议事实未提供充分的证据证明,且与《购房约定书》约定的涉案房屋及涉案车位由原告全额出资购买、房屋权益由原告享有等内容相冲突,故对上述抗辩理由,不予采纳。
  不动产的物权登记具有公示公?#21028;?#21147;,未经登记不发生效力。本案中,涉案房屋及涉案车位系合法登记在被告名下,虽然原告基于《购房约定书》的约定享有要求被告办理过户的权利,但该权利的本质系债权请求权,而非物权。该合同中约定的所有权归原告的内容,仅在当事人之间存在拘束力,未经合法登记,不具有物权的对世效力。因此,原告现在要求确认对涉案房屋及涉案车位享有所有权的诉讼请求,不符合法律规定,不予支持。
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