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隐名代理人签订的房屋买卖合同纠纷,如何解决?

发布日期:2019-05-29    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  2013年10月,范某诉称:2013年4月10日,我委托母亲马某作为全权代理人代我购买房屋并办理购房手续。2013年5月12日,经房地产经纪公司提供居间服务,马某作为我的代理人与张某的代理人丁某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪合同?#32602;?#30001;我购买张某所有的位于北京市朝阳区房屋。双方约定张某应于2013年7月1日将701号房屋交付给我,逾期交房超过30日,我有权退房并有权要求张某按照?#23665;?#20215;20%支付违约金。
  合同签订后,我依约支付了定金10万元和购房款150万元。但张某并没有办理房屋解押手续。经我多次催促,张某多?#25105;?#21150;理解押手续款项不够为由,要求我给其垫钱解押。在中原公司约双方去银行办理贷款面签手续?#20445;?#24352;某拒绝去银行办理面签,明显毁约。701号房屋于双方签约时总价为358万元,现市场总价为455万元,价格上涨了约100万元,张某显然是在巨大利益驱动下故意毁约。故诉至法?#28023;?.要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》。2.要求张?#25764;?#36824;购房预付款和定金160万元及利息(以160万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年5月23日?#37327;?#39033;实际退还之日止)。3.要求张某支付违约金71.6万元。4.要求张某支付居间费9.666万元。
  2、被告辩称
  张某辩称:不同意范某的诉讼请求。我和范某没有买卖房屋的合同关系。我是701号房屋所有权人,我委托母亲丁某对外出售房屋。经中原公司提供居间服务,我将房屋出售给马某,而非范某。《北京市存量房屋买卖合同?#20998;?#20080;受人为马某,也都是马某签名确认。此次诉讼前,马某作为原告曾以同样案?#19978;?#25105;提出同样的诉求,故范某并非本案适格主体,应予驳回。合同履行过程中,我认为应以买受人名下房屋进行抵押贷款,而不是701号房屋,合同对此并无明确约定,引发双方争议。2013年6月9日,未经我同意,中原公司和马某进行网签擅自将买受人变更为范某,导致合同无法继续履行。如果法院认定范某主体资格,我同意退还购房款,但因买受人原因无法继续履行,中原公司变更网签主体和网签价格,违约金过高,不同意赔偿违约金、利息及居间服务费。另,如果双方协商细化办理解押手续,我方同意按原价格将房屋过户给买受人,可以继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。
  二、法院查明
  2013年5月12日,经中原公司提供居间服务,张某(出卖人)与马某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同?#32602;?#20986;卖人出售701号房屋,建筑面积111.65平方米。房屋性质为商品房,已设定抵押。?#23665;?#20215;格为358万元,买受人在签订本合同的同时支付定金10万元,买受人向商业银行申办抵押贷款,拟贷款金额为198万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款,以现金方式支付出卖人。出卖人应当在2013年7月1日前将该房屋交付买受人。合同第七条违约责任约定:出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人的,逾期超过30日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照房屋?#23665;?#20215;的20%向买受人支付违约金。
  《北京市存量房屋买卖合同》下方出卖人处签章:张某丁某代;买受人处签章:马某。同日,张某(甲方)、马某(乙方)与中原公司(丙方)签署《房屋买卖居间合同?#32602;?#30002;、乙双方同意采用自行交割:商业贷款方式付款。甲、乙双方定于丙方通知之日起30日内2013年7月1日前,在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下,由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。乙方向丙方支付居间服务费9.666万元。《房屋买卖居间合同》下方甲方处签字:张某,代理人丁某;乙方处签字:马某;丙方处签章:中原公司。签订合同当日,马某支付张某定金10万元,于2013年5月16日支付130万元,于2013年5月23日支付20万元,合计160万元。2013年5月13日,马某向中原公司支付居间服务费3万元。2013年6月9日,701号房屋经中原公司办理了网签手续,登记出卖人系张某,买受人系范某,?#23665;?#20215;格系283万元。
  关于买受人主体,张某表示签署合同及支付房款均由马某进行,马某及中原公司从未告知买受人为范某。马某曾以买受人身份就701号房屋向法院提起过诉讼,诉求与该案均一致。网签合同是中原公司和范某擅自办理的,变更买受人以致合同无法履行。张某就此提交另案起诉书为证。范某表示马某作为其委托代理人办理购买701号房屋事宜,签订合同时明确告知买受人为范某。签约时范某在国外,马某对法律等情况并不了解,故以?#32422;?#21517;义签署。至于另案诉讼情况是委托代理人没有和当事人沟通了解,诉讼有误,后向法院撤诉。
  对此,范某提交2013年4月10日授权委托书,欲证明其授权马某代为办理房屋买卖事宜;提交另案中原公司经办人出庭证言,其表示签订合同时收取了网签材料,经审?#36865;?#27605;后进行了网签,网签时没有和买卖双方说。前期写成马某的名字方便办理手续,网签时侯写范某名字,因马某曾经表示房产证要写女儿范某的名字。
  关于合同履行,范某认为其如约支付首付款160万元后,张某应积极办理房屋解押手续。双方虽未明确约定办理房屋解押期限,但根据交易惯例,房屋交付之前应办理完毕房屋权属转移登记手续。张某拒不办理房屋解?#28023;?#19988;在中原公司约好面签时间?#20445;?#25298;绝到场办理,没有依约将房屋交付范某使用,明显违约。范某现不要求履行合同,而依据合同约定行使解除权,并要其张某承担违约责任。对此,张某认为双方约定以贷款方式支付尾款,对于贷款的理解是买受人以己方房屋贷款,并非以701号房屋进行抵押贷款。双方就解押事宜曾协商,但未能达成一致。后得知网签买受人并非合同签订人,由此导致合同无法继续履行,而非己方违约。
  三、法?#21495;?#20915;
  1、一审判决
  1)范某与张某签署的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日起解除。
  2)张?#25764;?#36824;范某购房款一百六十万元。
  3)张某赔偿范某三十五万元。
  4)驳回范某的其他诉讼请求。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。《北京市存量房屋买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示,合法有效,应当遵守。本案双方争议?#27807;?#22312;于买受人主体身份及违约责任承担。
  关于买受人主体,受托人以?#32422;?#30340;名义与第三人订立合同?#20445;?#31532;三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行?#25925;?#25176;人对第三人的权利。张某向马某出具授权委托书,委托马某代办购房事宜。马某虽以己方名义与张某订立《北京市存量房屋买卖合同?#32602;?#20294;并不影响实际买受人张某行使合同权利。故张某以主体抗辩依据不足,法院难以采信。
  关于违约责任,《北京市存量房屋买卖合同》约定买受人以抵押贷款方式支付尾款。虽未明确提及以701号房屋办理抵?#28023;?#20294;根据交易习惯及行业惯例,二手房买卖采用抵押贷款付款方式时均系以交易房屋为抵押标的物。张某作为房屋出售人,对此应知悉且了解,其所述对抵押贷款的理解与常情常理相悖,难以成立。但此行为并未明确履行期限,亦未约定解除权和违约责任。
  在网签过程中,中原公司将买受人登记为范某,且网签价格低于?#23665;?#20215;格。虽范某与马某均确认委托关系存在并确认买受人身份,但合同买受人登记为马某且由马某帐户付款,在案证据不足以证明范某向张某披露了买受人真实身份。此情况下,张某解释无从履行合同符合情理。就合同约定逾期交房违约责任,在交房期限之前,双方对于履约均存在过错。现范某主张解除合同,张某表示同意,法院不持异议。张某应将已收取购房款160万元退还范某。范某主张的违约金,法院根据双方过错程?#21462;?#23653;约情况及利益平衡等因素,结合实际损失?#20204;?#21028;处。对于范某主张的利息损失及居间费损失不予支持。

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