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卖方未能如期交付房屋,买方能否要求卖方退还购房款?

发布日期:2019-07-02    作者:房产律师

  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告龙某诉称,原被告于2011年10月签订购房合同,约定原告购买被告回迁房50平方米,?#31185;?#26041;米0.25万元。房屋总价125000元,分两次付清房款。原告于2011年10月10日付清购房款90000元,余款35000元在拆迁房建完后交付被告。房屋建成后面积不足的部分,被告保障原告按其拆迁政策向开发商购买,享受其待遇。楼层面积由原告决定。小区2期于2015年10月建成并开盘,价格为5500元至5800元左右,优惠均价为?#31185;?#26041;米5000元。但被告?#27425;?#21453;约定,未向原告交付50平方米的房屋,也没有为原告购买房屋平?#36164;?#19981;足的部分,而是通过中间人任某夫妇告知原告房子不卖了,在原告已交纳房款的基础上多退给原告20000元。2016年11月份,被告通过任某告知原告,已为原告在小区选定3号楼1单元1302室楼房一套,面积92平方米,购买价为5500元至5800元,但房屋过户后要多给被告10000元?#20013;?#21171;务?#36873;?017年1月份,被告通过任某又告知原告,卖给原告楼房的50平方米不变,其余42平方米的部分,30平方米按市场价,12平方米按开盘价。两天后被告又告知原告40平方米按2500元卖给原告,其余52平方米按2期开盘价卖给原告,并要求原告多给被告10000元?#20013;?#21171;务?#36873;?017年3月28日被告又通过任某告知原告楼房约定享受拆迁户优惠政策部分的42平方米,按?#31185;?#26041;米20000元卖给原告。被告违反诚实信用原则,数次违约,给原告造成了巨大的经济损失和精神损失,故诉至法?#28023;?、依法解除原被告签订的购房合同,被告退还原告购房款90000元;2、判令被告赔偿原告因合同违约造成的经济损失475000元。
  2、被告辩称
  被告江某辩称,原告所诉不是事实。2010年要搞开发,涉及到被告针织厂宿舍的房屋。被告和原告龙某母亲原是同事,所以经协商双方签订房屋买卖协议。协议约定二期建成开盘,原告将剩余房款35000元给付被告,但?#20004;?#26410;给付,原告应属违约。2016年二期选房?#20445;?#34987;告电话通知了原告,并且按照原告的要求挑选的楼层和楼房面积。所选楼房为13层,面积92平方米。超出50平方米的楼房面积被告是按照?#31185;?#26041;米13610元向开发商交款的,不存在?#31185;?#26041;米5500元至5800元。综上被告不存在违约行为,同意继续履行房屋买卖协议,应依法驳回原告的诉讼请求。
  二、法院查明
  北京市朝阳区法院查明:原被告于2011年10月10日签订房屋买卖协议书,约定原告购买被楼房(旧房改造)50平方米,?#31185;?#26041;米价格2500元。房屋总价125000元,分两次付清房款。自协议签订之日起,原告付给被告购房款90000元,余款35000元在楼房建完后一次性交付给被告。原告如楼房平?#36164;还唬上?#24320;发商购买,享受被告旧房改造待遇。楼层、面积由原告自行决定。原告于2011年10月10日付清购房款90000元,余款35000元?#20004;?#26410;付清。
  2015年被告通过任某告知原告,想解除双方的房屋买卖协议,并同意给原告一定的经济补偿。因原告不同意而没有结果。小区二期于2015年10月建成并开盘。2016年9月份,开发商召开业主大会,?#20449;?#19968;、回迁户要贴近置换面积选房;二、超回迁面积20平方米以内的楼房价格为5000元左右。后被告通过中间人任某将该消息告知原告,并通知原告准备购房款。二期选房?#20445;?#34987;告电话通知了原告,并且按照原告的要求和标准挑选的楼层和楼房面积。所选楼房为小区3号楼1单元1302室一套,面积为91.64平方米。后开发商调整了超出回迁面积的价格,被告按照开发商的要求以13210元(优惠后)?#31185;?#26041;米的价格交付了超出置换面积的房款。被告交款后要求原告按此价格支付购房款,对此原告不能接受,双方产生矛盾。此后被告在与原告丈夫通电话时又提出涉案楼房超出置换面积的部分价格为?#31185;?#26041;米20000元,对此原告方不予认可,致使房屋买卖协议未能继续履?#23567;?
  三、法?#21495;?#20915;
  北京市朝阳区法?#21495;?#20915;:
  1、解除原告龙某与被告江某签订的房屋买卖协议书;
  2、被告江某退还原告龙某购房款90000元;
  3、被告江某赔偿原告龙某房屋差价损失152400元,评估费4000元。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,通过证人任某、娄某的出庭证言,结合原被告的当庭陈述可知,在涉案房屋买卖协议履行过程中,原被告因各种原因确实均存在违反房屋买卖协议的行为,均依法构成违约。并且原被告签订的房屋买卖协议内容过于简单,对房屋买卖?#21335;?#20851;细节约定并不明确,导致双方对协议履行存在较大分歧,给协议的顺利履行也造成了较大障碍。综上原被告签订的房屋买卖协议无法继续履行,原告要求解除房屋买卖协议并要求被告退还购房款的主张,符合法律规定,法?#27827;?#20197;支持。原告要求被告赔偿房屋差价损失按?#31185;?#26041;米9500元,50平方米,?#24067;?75000的诉讼主张,被告不认可。法院认为该房屋买卖协议解除后,原告不能以合同约定的价格购买50平方米房屋面积,不能实现合同约定利益,因为市场变化,现在的房屋市场价格与合同约定的价格确实存在较大差距,故原告要求房屋差价损失合情合理。关于差价损失的具体数额:经房地产评估有限公司对涉案房屋价值作出了评估,单价为10120元,房屋差价损失为(10120元-2500元)×50平方米=381000元。导致原告的损失是由于原被告在履行房屋买卖协议过程中,均有违约行为,但原被告都有怠于行使?#32422;?#30340;权利,放任了损失的扩大,原被告均应承担一定的责任。开发商调整了回迁户超出置换面积的楼房价格也对原被告履行该房屋买卖协议有影响。综上对原告的损失法院酌定被告承担40%赔偿责任即381000×40%=152400元,评估费10000元×40%=4000元。关于被告对估价报告书不予认可的辩解意见,法庭已明示对该估价报告不服?#21830;?#20986;重新鉴定,但被告没有提出重新鉴定或鉴定人员出庭的诉求,故对该辩解意见法院不予支持。

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