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农村房屋买卖协议有效吗?

发布日期:2019-07-03    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告孙某、闫某称,我们系夫妻关系。原居住在北京市密云区x镇x村x号,该院有北正房3间、西厢房2间、南倒座3小间。2001年1月20日,原告闫某与李某签订买卖合同将上述房屋院落卖给非本村村民李某。该房屋买卖合同未经村委会同意,也未经有关政府机关批准,也未办理农村房屋产权变更登记。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不?#24066;?#36716;让,损害了集体经济组织的权益,是法律所禁止的。故诉至法院。
  2、被告辩称
  被告李某辩称,不同意原告的全部诉讼请求,我方认为双方签订的农村房屋买卖合同有效,首先,双方签订的农村房屋买卖合同是双方真实意思表示,平等对价;其次,双方签订的买卖合同经有权部门予以确认,并非原告所述未经村委会及政府批准;另外,在2001年1月20日双方签订合同后被告方支付33000元的购房款,自此至今对房屋实际占有使用,在上述10多年期间之内,被告多次对房屋进行了修缮,有添附行为,在购买之?#20445;?#20026;了家庭生活,对房屋进行过整体装修,2012年左右,又一次进行装修。购买房屋后被告为了家庭生活对上述房屋尽?#30475;?#37327;的添附,投入了大量时间、金钱和个人精力,这是客观事实。关于原告要求返还房屋及院落,我们也不同意。原告孙某是居民,二原告在x村另有宅基地及住宅,在该村x1号,与拆迁公司已签订合同,原告无权主张返还房屋。而被告户籍虽非x村本村村民,是y村村村民,但在本村没有住房和宅基地,目前这套房是被告及家人的唯一居住住所。
  二、法院查明
  孙某、闫某系夫妻,1975年5月1日登记结婚。2001年1月20日,闫某与李某在王某1的主持下达成买卖房屋协议,约定将涉案院落及其内房屋,有正方3间、西厢房2间、南房3小间,西院墙南院墙到房后檐,卖给李某,经王某1调解房屋总做价为叁万叁千元正,双方同意于2001年1月20日房款一次性付清,如有变更,以房照为准,立字为据永不反悔一式两份个持一份。
  2001年10月10日,密云县x镇x村村民委员会在《农村买卖房屋审核表》上出具意见,称双方符合买卖房条件同意交易,密云县x镇人民政府出具意见称,同意买房3间占非耕地0.18亩。密云县房地产交?#36164;?#21153;所出具《房产卖契》称,立卖契人孙某今将所有下列房产瓦房整卖与李某,议定卖价壹万贰仟元整,此产如有一切纠葛,均由卖方负责,今经北京市密云县房地产交?#36164;?#21153;所订立卖契为凭,房产座落密云县x镇x村,房产位置及间数北正瓦房3间,卖产人孙某,买产人李某,孙某、李某各在自己姓名处按有手戳。
  另查,李某为密云区x1镇y村农民。
  三、法?#21495;?#20915;
  北京市密云区人民法院经审理后判决如下:
  1.确认原告孙某、闫某与被告李某于二〇〇一年一月二十日签订的《买卖房屋协议书》无效;
  2.驳回原告孙某、闫?#31216;?#20182;之诉讼请求。
  四、律师?#38379;?
  房产律师靳双权认为:
  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属于农民集体所有。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋,具有社会福利性质,目的是保证农村村民最基本的居住。在本案中,涉案院落及其房屋系农村房屋,涉案房屋购买人李某并非北京市密云区x镇x村村民,不享有使用该村集体组织宅基地的资格。
  另外,根据《中华人民共和国合同法?#36820;?#20116;十二条之规定,有下列情形之一的,合同无效:其一,一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;其二,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;其三,以合法?#38382;?#25513;盖非法目的;其四,损害社会公共利益;其五,违反法律、?#22995;?#27861;规的强制性规定。本案中原被告签订的合同违反国家法律法规强制性规定,违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效。
  故对于原告要求确认双方签订的协议书无效的诉讼请求,有事实和法律依据,法?#27827;?#20197;支持。

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