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案例解读: 二手房屋买卖合同纠纷

发布日期:2019-07-03    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告屈某诉称:
  我原系北京市朝阳区某号房屋的所有权人,由于年时已高、长期瘫痪在床、生活不能自理,为了解决养老问题遂决定卖房。郭某系我的外孙,2013年我在公证处办理了公证委托郭某出售上述房屋。
  2013年7月11日,郭某代我与王某签订了《北京市存量房屋买卖合同?#32602;?#21512;同内容显示:房屋?#23665;?#20215;格为240万元;若买受人逾期付款,应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。同时双?#20132;?#21830;定:被告应于办理房屋过户前支付一半购房款,办理过户当日支付剩余一半购房款。
  合同签订后,郭某代我向王某交?#35835;?#25151;屋,并于2013年7月16日办理了过户手续。但时至今日,王某仅支?#35835;?5.5万元房款,尚余194.5万元未予支付。虽经郭某多?#26410;?#32034;,但王某均以各种理由推脱拒付。
  现我诉至法院要求:要求王某立即向我支付购房款194.5万元;要求王某支付我自2013年7月17日至上述房款实际付清之日止的违约金,以194.5万元为基数,按照每逾期一日万分之五的标准。
  2、被告王某辩称:不同意屈某的全部诉讼请求。我已经全部支?#35835;?#36141;房款,不存在未付房款的问题,同时也不存在违约金的问题。
  二、法院查明
  位于北京市朝阳区某房屋(简称涉案房屋)原登记在屈某名下。涉案房屋于2014年7月16日由屈某名下过户至王某名下,目前涉案房屋登记在王某名下。
  2013年6月26日,屈某在北京市某公证处在《委托书》上按捺指纹并就此办理了公证,该《委托书》内容为:“委托人:屈某。受托人:郭某。委托原因、事项、权限:本人名下登记有位于朝阳区某房产一处,本人欲出售此房,因行动不便,特委托郭某为本人的代理人,代办如下事宜:1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产的权属情况、是否发生司法机关?#25176;姓?#26426;关依法裁定,决定查封或以其他?#38382;?#38480;制房地产权利等情?#25105;?#21450;抵押情形;2、在符合依法出售的前提下,代我办理上述房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、代办网签合同;3、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜;4、代为办理与出售此房相关的税务手续;5、代为收取相关售房款;6、代为办理上述房产的水、电、煤、闭路电视、电话等物业交割手续。委托人在上述委托范围内所进行的行为和所签署的文件,我均予以承认,并承担由此产生?#21335;?#24212;法律后果。委托期限:自本委托书签署生效之日至上述事项办完为止。受托人无权转委托。”
  后,郭某代出卖人屈某与买受人王某签订了《北京市存量房屋买卖合同?#32602;?#36733;有:“(第一条房屋基本情况)出卖人所售房屋坐落北京市朝阳区某号。(第四条?#23665;?#20215;格、付款方式及资金划转方式)经买卖双方协商一致,该房屋?#23665;?#20215;格为240万元。买受人向出卖人支付定金40万元,支付方式为现金。(第七条违约责任)买受人未按照附件四约定的时间付款的,按照逾期时间分别处理:(1)逾期在15日之内,自约定的应付款期限届满之日起至实际应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实?#25163;?#20184;应付款之日起5日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;(2)逾期超过15日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。”合同的落款显示签订日期为2013年7月10日。
  庭审中,就上述房屋买卖合同的签订情况,屈某称郭某与王某系朋友关系,王某得知屈某欲售房后,于2013年与郭某就房屋买卖事?#31169;?#34892;了协商,双方商定房屋总价255万元,过户前支付一半购房款,过户当日支?#35835;?#19968;半购房款。
  2013年7月11日凌晨,郭某?#30001;?#38451;乘飞机到北京,下飞机后到王某的办公地点与王某签订了上述房屋买卖合同,当时基于旅?#32416;?#32047;和对王某的信任,郭某没有看合同就签字了,据郭某回忆,当天除了合同还签订了其他材料,但具体是?#35009;?#35760;不清楚了,合同内容是?#35009;此?#19981;清楚,签完字后郭某手中没有合同,郭某向王某要求要一份合同,但王某没有给他。
  王某则称,其与郭某于2013年初经朋友介绍后认识,郭某因赌博欠账多次向其借款?#24067;?#19971;八十万,后郭某只是陆续向我支?#35835;?#19968;些利息。2013年四月份,郭某说屈某要以260万元的价格出售房屋,让其找买主,但没有卖出去,后来郭某?#31561;?#20854;购买,因为双方的上述关系,经协商就房价达成一致,总价240万元,签订合同时支付一半,过户前再支付剩余一半。双方共同找了一个中介人?#20445;?013年7月10日深夜,其和中介人员一直等郭某,郭某去沈阳玩很晚才回来,中介人?#26412;?#21512;同内容给双方做了说明,后双方签的合同,当时因为很晚了,我记不清楚是否已经是7月11日凌晨了。双方签订上述房屋买卖合同的同时还签订了《二手房买卖补充协议》及《自行划转补充协议?#32602;?#20854;中二手房买卖补充协议中已经载明了王某已支付屈某房款120万元,尾款为120万元,2013年7月16日办理过户,过户后5日内将剩余120万元房款支付完毕;自行划转补充协议中约定了定金40万元,首付款80万元,也就是二手房补充协议中的已支付房款120万元。
  就此,屈某提交了上述房屋买卖合同,以证明合同总价款为240万元以及逾期付款违约金的计算方式,但主张签订合同日期应为2014年7月11日,时间是凌晨,合同中附件四缺失,可见郭某是在不知情的情况下草率签订的合同。
  王某认可屈某提交的合同,认可房屋总价款240万元,但不认可屈某的其他证明目的,称双方同日签订的《二手房买卖补充协议》及《自行划转补充协议?#33539;?#24050;付款及尾款付款时间有明确的约定。王某提交了上述两份协议,《二手房买卖补充协议》载有:“1、甲乙双方协议一致,乙方应支付甲方的房款为240万元,现乙方已支付甲方房款120万元,乙方应于甲方办理房屋过户(过户日期2013年7月16日)之日起5日内支付给甲方。2、逾期付款责任:乙方未按照约定的时间付款的,按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在15日内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实?#25163;?#20184;应付款之日起5日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自合同解除通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。……”《自行划转补充协议?#32602;?#36733;有:“……经甲、乙双方协商一致,所有款项以自行划转的方式进行,所需支付款款项包括:1、定金总额40万元,甲乙双方同意全款定金的最终处理方式为自动转为房款的一部分;2、首付款:乙方应于2013年7月14日时支付给甲方首付款80万元;3、尾款:乙方于2013年7月17日?#20445;?#24212;支付给甲方尾款120万元。”屈某对两份协议的真实性均不认可,称7月10日时郭某不在北京,不可能签订上述两份协议,且因为郭某所述其签字时两份协议的内容是空着的。
  庭审中,就房款的支付情况,屈某称购房款?#38469;?#29579;某通过银行向郭某某银?#22995;?#25143;转账支付的,2013年6月21日转账10万元,7月3日转账5万元,7月13日转账1万元,7月15日转账4万元,7月17日转账5万元,7月22日转账10万元和6万元两?#21097;?月25日转账4万元,8月6日转账5千元,以上金额?#24067;?5.5万元,后虽经郭某多?#26410;?#35201;,但王某至今未支付剩余购房款。
  就此,王某则称,认可屈某所述向郭某分九?#39318;?#36134;45.5万元的事实,签订房屋买卖合同前其就已经支?#35835;?#19968;半的购房款120万元,是分多次现金支付的,当时郭某都给出具了收条,现在无法提交收条;就尾款120万元,包括了郭某在签订房屋买卖合同之前向其借的七八十万元,以及郭某在签订房屋买卖合同之后又向其借的一些钱,郭某能本人来取钱,就给他现金,本人来不了,就给他转账,这些钱经协商?#38469;?#19978;述购房款的一部分,总数和尾款120万元差5千元,经与郭某协商,就折抵尾款了,借条就撕了。
  就此,屈某提交了银行对账单,证明王某通过转账方式支?#35835;?#19978;述45.5万元购房款,其余购房款未支付。
  王某认可银行对账单的真实性,但不认可证明目的,称已支?#35835;?#20840;部购房款。王某提交了:1、日期为2013年7月10日的收据,证明2013年7月10日支付郭某40万元定金,是2013年7月10日之前分几次现金支付的;2、上述《自行划转补充协议?#32602;?#35777;明已支付40万元定金;3、上述《二手房屋买卖补充协议?#32602;?#35777;明签订合同时已经向郭某支付120万元房款;4、借款合同及收条,证明2013年4月25日借给郭某23万元;5、借条,证明2013年5月25日借给郭某9万元;6、《理财金账户历史明细清单?#32602;?#35777;明通过转账向郭某支付购房款45.5万元。
  屈某对证据1的真实性不认可,称王某有伪造证据?#21335;?#30097;,郭某只收到了十万元定金,且王某所述的收到定金的时间的方式前后不一致,即使收到了该款项也应该是7月11日,日期不属实,而且根据交易习惯也不应该是手递手交付现金,而且收据中的“40万”中的“4”是由“1”更改的,“四十万”中的“四”应该是在“十”前后后加上去的。
  对证据2的真实性均不认可,称据郭某所述其签字时协议的内容是空着的,而且该补充协议也没有说明王某已经向郭某支?#35835;?0万元定金,仅是对定金的约定,不能证明实?#25163;?#20184;或收到,而且对该补充协议的内容也不认可。
  对证据3的真实性不认可,称据郭某所述其签字时协议的内容是空着的,按照北京市房屋交易习惯,买房人首先向卖房人支付定金,然后才会涉及到其他房款,结合被告提交的证据1,如王某已经于7月10日支?#35835;?0万元定金,当天就不可能再支付其他款项,不可能同日既支付定金又支付首付款,而且没有任?#25105;?#34892;转账记录,与正常交易习惯不符。另外就是7月10日时郭某不在北京,不可能签订补充协议;对证据4、5的真实性认可,但与本案无关;对证据6的真实性认可,认可证明目的。
  庭审中,屈某申请郭某和洪某出庭作证。
  郭某作证称,屈某是其外公,当时其和王某是朋友关系,2013年6月9日左右其将卖房的事告诉王某,王某想便宜一些买?#24459;?#26696;房屋,当时协商255万元?#23665;弧?013年6月26日,屈某为其办理了委托卖房的公证。其与王某口头协商,过户前支付一半的购房款,过户当日支付剩余一半购房款,后王某通过银行转账支?#35835;?0万元的定金。2013年7月10日王某催我签合同,我当晚乘飞机返回北京,7月11日凌晨3时左右签订的合同等材料,当时我没有看内容,但很多地方?#38469;?#31354;白的,?#38469;?#20013;介的工作人员让其在哪签字其就签字,王某?#25269;?#20171;工作人员懂这些,如果?#32487;?#19978;出错还要?#26377;?#31614;所以就空着。签完合同后,其多次向王某催要购房款,但王某只是零零散散通过银行转账支?#35835;?#37096;分购房款。涉案房屋过户后,其和朋友多次去找王某催要房款,但王某一共只支?#35835;?5.5万元房款。
  洪某作证称,其和郭某是朋友关系,2013年,其陪同郭某向王某催要过两次房款,具体数额其不清楚。
  屈某认可两位证人的证言,称充分证明了王某至今只支?#35835;?#25151;款45.5万元。
  王某不认可两位证人的证言,称郭某与屈某有?#36164;?#20851;系,有利害关系,且证言违背?#33487;?#24120;交易习惯;称洪某与郭某是朋友关系,且只是听?#25285;?#20855;体房屋交易详情其不知情,所以其证言不可信。
  经询,郭某认可上述《北京市存量房屋买卖合同(自行?#23665;话?》、《自行划转补充协议》、《二手房屋买卖补充协议》、《收据》均系其本人所签。
  三、法?#21495;?#20915;
  北京市朝阳区人民法院经审理判决:
  1、被告王某支付原告屈某购房款154.5万元;
  2、被告王某支付原告屈某逾期付款违约金(以154.5万元为基数,按照每逾期一日万分之二的标准计算自2013年7月17日至实?#25163;?#20184;上述购房款之日止)。
  3、驳回原告屈某的其他诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由?#27827;?#20030;证责任的当事人承担不利后果。
  依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性?#30465;?#30446;的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”;第一百二十条规定,“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”。
  本案中,郭某代屈某与王某于2013年7月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同(自行?#23665;话?》系双方当事人的真实性意思表示,不违法律及?#22995;?#27861;规的强制性规定,合法有效。双方均应按照房屋买卖合同的有关约定主张权利、履行义务。
  屈某主张郭某签订合同的时间为2013年7月11日凌晨,不是合同中所载的2013年7月10日,且郭某签订合同时合同很多内容为空白,但就此其均未提供证据,故应承担不利后果。
  屈某称双方协商一致过户?#26696;?#19968;半购房款,过户当日支?#35835;?#19968;半购房款,王某则称双方协商一致签订合同时支付一半购房款,过户前支?#35835;?#19968;半购房款。律师认为,上述房屋买卖合同未明确约定购房款的支付期限及方式,屈某主张的过户之日付清尾款更符合交易习惯。
  屈某要求王某支付剩余购房款194.5万元,称王某仅支?#35835;撕?0万元定金的购房款总计45.5万元,并提交了银行对账单。王某认可通过银行汇款方式支?#35835;?5.5万元购房款,但辩称已支?#35835;?#20840;部购房款:就购房款中的定金部分,王某提交了《收据?#32602;?#31216;于2013年7月10日前多次现金支付定金?#24067;?0万元,屈某认可《收据》上为郭某本人签字,但称郭某签字时《收据》上载明金额为10万元,王某对金额进行了修改,但其未提供相反证据予以佐证。所以确认王某于2013年7月10日前支?#35835;?#37101;某定金40万元。
  就购房款中的前一半房款120万元,王某称2013年7月10?#25214;?#25903;?#35835;?#25151;款120万元,并提交了《自行划转补充协议》及《二手房屋买卖补充协议?#32602;?#20294;《二手房屋买卖补充协议?#20998;?#25152;载有的“现乙方已支付甲方房款120万元”与《自行划转补充协议?#20998;?#36733;有的“乙方应于2013年7月14日支付给甲方首付款80万元”不一致,所以无法被?#24066;擰?br />   就购房款中的120万元尾款部分,王某称与郭某协商一致以郭某向王某的借款相抵,王某提交?#31169;?#26465;和收条,屈某认?#23665;?#26465;上为郭某本人签字,但不认可用借款抵房款,律师认为,王某与郭某之间的借款关系与本案不是同一法律关系,屈某的该项抗辩意见应予以?#23578;擰?br />   综上,可以认定,王某支付屈某房款总额为85.5万元,剩余154.5万元房款未支付。
  屈某按照上述房屋买卖合同第七条约定要求王某支付的违约金,基数应以上述认定的未付房款为准,起算点应为过户次日即2013年7月17日。王某认为违约金计算标准过高,因屈某未提供证据证明其实际损失,故可以根据房屋买卖合同已履行的情况、王某逾期付款的金额及情节,?#20204;?#35843;整违约金数额。
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