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案件解析:因卖方反悔引起的房屋买卖合同纠纷

发布日期:2019-07-03    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告李某诉称:
  2015年12月26日,被告委托张某二(?#24403;?#21578;之女)与我签订《北京市存量房屋买卖合同?#32602;?#32422;定被告将其所有的位于北京市密云区某小区某号楼某单元某号房屋出售给我,合同总价款1240000元等内容。
  签订合同当日,我给付被告定金40000元,后需办理网签备案等手续?#20445;?#34987;告表示拒绝履行合同。我买房是为了孩子上学,如果被告拒绝履行,我需要另行买房,现在房屋涨价了,我的损失大概有270000元左右。
  为维护自身合法权益,故诉至法院要求:解除我与被告张某一、第三?#22235;?#22320;产公司于2015年12月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》?#23433;?#20805;协议;判令被告张某一返还我定金40000元;判令被告张某一给付我违约金248000元;判令被告张某一赔偿我中介费损失24000元。
  2、被告张某一辩称:
  被告张某一属于无民事行为能力人。2015年12月26日张某一女儿张某二代理被告张某一签订了《北京市存量房屋买卖合同?#32602;?#32422;定将密云区某小区某号楼某单元某号房屋卖与原告。
  合同签订后,按照中介公司的安排,我积极办理了委托公证手续的,2016年接近年中我将公证委托书交给中介公司,后在建委办理了登记核验手续。公证委托书上面明确列明张某二可以代收房价款。
  2016年6月5日,张某二与中介公司的职员及原告去中介公司办理贷款手续。在办理过程中,张某二被告知原告向建行办理公积金贷款,根据规定贷款只能打到张某一账户上,不能将钱打到张某二账户上。因为公积金不能划给买房人的代理人,因客观原因造成无法办理手续,所以我方未违约。
  此外,《北京市存量房屋买卖合同》补充协议约定,甲乙双方商定,如果此房产生个人所得税超过10000元则双方免责,甲方退还乙方定金,丙方退还乙方所收费用。
  不同意原告诉讼请求。
  3. 第三?#22235;?#22320;产公司述称:
  原被告所述房屋买卖过程属实。但税款只能在网签之后才能确定,最?#25214;?#31246;务出具的?#26412;?#20026;准。当时签合同?#20445;?#21334;房人说这个房子查不到原值。如果在查不到房屋原值的情况下,房屋的税款是总房款的1%。合同约定所有的税均有买方承担,当时为了省点税钱,也为了防止将来出现按房屋差价的20%算税款太高,这条是为了保护买方的利益,买方自愿承担多出的税费,就应该履行合同。
  二、法院查明
  2015年12月26日,被告张某一的女儿张某二代张某一(出卖人,甲方)与原告李某(买受人,乙方)、某地产公司(居间人,丙方)三方签订《房产签约文件合订本》(其中包括《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》?#23433;?#20805;协议),约定出卖人将其所有的位于北京市密云区某小区某号楼某单元某号房屋出售给买受人,合同总价款1240000元,买受人在签订本合同的同时支付定金40000元,网签当日买受人支付首付款600000元(含定金),剩余款项640000元由买受人申请贷款。
  买受人支付定金的方式为直接支付给出卖人,买受人应将房价款存入双方共同委托的某备案的房地产经纪机构或交易保证机构在某银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户。买受人取得房屋所有权证书后,出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单?#36820;?#22791;案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。
  本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,买卖双方承担税费的具体约定如下:在房屋过户过程中产生的相关费用,依规定应当由出卖人承担的部分(包括但不限于所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税、综合地价税?#20154;?#36153;)由买受人自愿承担;依规定应当由买受人承担的部分,由买受人承担。因一方不按前述约定缴?#19978;?#20851;税费的,其应当向对方支付相当于房价款10%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳。
  出卖人有下?#34892;?#20026;之一的视为出卖人违约,买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失(违约责任为房屋总价款的20%),并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同:1.出卖人提供的相关凭证,包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效,导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的;2.房屋被查封或限制转让,导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的;3.迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的;4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的;5.因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的;6.不配合办理银行贷款、面签手续的;7.因出卖方或合同实际签订人的其它原因,造成买受方无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。丙方提供居间服务的服务费用为24800元,由乙方承担,应于签订房屋买卖合同当日支付。
  附加:1.甲、乙双方商定,如果此房产生个人所得税超过10000元则三方免责,甲方退还乙方定金,丙方退还乙方所收费用。2.因产权?#33487;?#26576;一行动不变(便),所以此房需要做公证委托给女儿张某二做手续,如果因政策原因做不了委托公证手续,导致此房无法正常做买卖房屋手续,则三方免责,合同解除。合同同时注明:因产权?#33487;?#26576;一未到场,所以此合同由张某二代签,张某二与张某一系父女关系,如出现任何法律纠纷由张某二负全责。合同签订当日,原告李某给付张某二购房定金40000元,给付给某地产公司中介费24000元。
  2016年4月6日,徐某出具委托书,内容为:委托?#33487;?#26576;一与监护人徐某系夫妻关系,与受托?#33487;?#26576;二系父女关系,委托?#33487;?#26576;一因交通事故造成颅脑损伤构成一级伤残,为无民事行为能力人。坐落于北京市密云区某小区某号楼某单元某号房屋为委托?#33487;?#26576;一、徐?#25764;?#22971;共同财产,因房屋出售共同委托受托?#33487;?#26576;二办理房屋出售的相关手续,受托人具体代理权限及范围如下:一、代为办理房屋测绘图,申请房屋补录,代领房屋补录回执,核验回执,撤核验,撤核验回执,取核验结果。二、代为办理网上签约,撤网签,资金监管,?#32439;?#37329;监管。三、协助买房办理购房贷款手续。四、协助买房办理缴?#19978;?#20851;税费。五、代为办理产权过户登记手续,代为签署存量房买卖合同,办理土地使用证过户手续。六、代为办理建委调档手续。七、代为收取房款。八、代为办理上述房产内的水、电、闭?#36820;縭印?#29028;气等相关设施过户有关的一切手续。九、其它与上述房产出售有关的一切事宜。受托人在办理上述事项所做的一?#34892;?#20026;,视同本人所为;因此所签署的相关文件,本人均予以承担相应得法律责任。本委托书在本人签字之日起生效,上述委托书于2016年4月17日办理公证。原告以被告拒绝继续履行合同为由,诉至法院要求解除合同、退还定金、赔偿损失并给付违约金。
  庭审中,被告主张贷款不能打到张某二账户与公正委托书中由张某二代为收取房款不符,以及依据合同补充条款:甲、乙双方商定,如果此房产生个人所得税超过10000元则三方免责,甲方退还乙方定金,丙方退还乙方所收费用,此房产生的个人所得税超过10000元,被告拒绝履行合同并主张三方免责。
  原告庭前及庭审中均表示同意全款支付全部房款到张某二账户;合同约定个人所得税由原告承担,原告庭审中表示其愿意承担涉案房屋交易所产生的个人所得税。
  经当庭询问合同三方主体,签订补充条款第一条的原因,原告及第三人均表示,一是担?#32435;?#26696;房屋查到原值个人所得税过高,二是为规避国家税收,在网签时买卖双方通过少写交易价格方式,少缴纳个人所得税。被告方对此不予认可,并表示完全不知情。
  庭审中,原告主张涉案房屋所在小区房屋2015年底网上均价约为1.6万元/平方米、2016年年中网上均价约为2万元/平方米,第三人对此认可。
  被告主张2016年年中涉案房屋所在小区房屋网上评估价约为1.9万元/平方米,房屋?#23665;?#20215;为1240000元,房屋涨价100000元左右,认为原告主张的违约金过高。
  三、法?#21495;?#20915;
  北京市密云区人民法院经审理判决:
  1、解除原告李某与被告张某一、第三?#22235;?#25151;地产经纪有限公司于2015年12月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》?#23433;?#20805;协议。
  2、被告张某一返还原告李某定金40000元。
  3、被告张某一给付原告李某违约金24.8万元。
  4、被告张某一赔偿原告李某中介费损失2.4万元。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行?#32422;?#30340;义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履?#23567;?#37319;取补救措施或者赔偿损失等违约责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由?#27827;?#20030;证责任的当事人承担不利后果。
  依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定,“当事人应当按照约定全面履行?#32422;?#30340;义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性?#30465;?#30446;的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。
  本案中,原告李某与被告张某一、第三?#22235;?#22320;产公司签订《北京市存量房买卖合同?#32602;?#21512;同签订后,原告李某依约履行合同,被告张某一明确表示拒绝继续履行合同。被告主张涉案房屋买卖产生的个人所得税超过10000元,依据合同补充条款第一条约定,应三方免责,解除房屋买卖合同。
  因原被告双方签订合同?#20445;?#26681;据当时国家税收规定,涉案房屋产生的个人所得?#23433;?#21487;能低于10000元,该补充条款与主合同相矛盾,?#20197;?#21578;及第三人均当庭表示,该补充条款是意?#32426;?#36807;网签时少写?#23665;?#20215;格的方式规避国家税收。由此可见,该补充条款系当事人意图规避国家税收,损害国家利益,该补充条款应当无效,被告依据该补充条款主张三方免责解除合同的辩解意见于法无据。
  由于双方买卖房屋的意思表示真实,补充协议第一条无效,不影响合同其他部分的效力,故原告依据合同约定要求解除原被告及第三人签订的《北京市存量房买卖合同》并由被告承担违约责任及赔偿其他损失的诉讼请求,理由正当、证据充分。
  被告主张贷款不能打到张某二账户与公正委托书中由张某二代为收取房款不符的辩解意见,并不能作为其不履行合同的理由,此外,原告表示如果被告坚持房款一定要打到张某二账户,其同意全款支付房屋价款,故被告该辩解意见无法被采纳。
  被告以涉案房屋所在小区房屋在原告起诉时的网上评估价比涉案房屋?#23665;?#20215;上涨100000元左右为依据,主张违约金数额过高,但计算原告损失,以涉案房屋所在小区房屋在合同签订时和原告起诉时网上的评估价为依据更为公平合理。
  所以,法院的判决是有依据的。
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